وکیـل پایه یک دادگسـتری و مشــاور حقـوقـی
محمـدرضـا مـزارعـی فـرد

همان طور که می دانید دعاوی ملکی در دو نوع دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی حقوقی مطرح می شوند. آیا از چند و چون دعوی ملکی کیفری مطلع هستید؟ آیا می دانید دعاوی ملکی املاک در چند نوع ممکن است مطرح شوند؟ حجم بالایی از پرونده های مورد بررسی در دادگاه ها مربوط به پرونده ملکی کیفری است، که در حوزه املاک رخ می دهند. چنین پرونده هایی بدون مشاوره حقوقی با وکیل ملکی کیفری می تواند پروسه طولانی مدتی داشته باشند. مراحل دادرسی به چنین پرونده هایی طولانی و زمان بر است و به دلیل پیچیدگی های خاصی که دارد توصیه می کنیم از وکیل ملکی خوب و با سابقه در حوزه دعاوی ملکی کیفری مشاوره بگیرید.

اینکه افراد بخواهند در جهت هم افزایی و کسب منافع بیشتر با یکدیگر همراه شده و با معرفی آورده ای از قبیل سرمایه، تجربه ، دانش و تخصص با هم شریک شوند ، ممکن است در قالب شرکت موضوع قانون تجارت یا مشارکت مدنی مورد تعریف قرار گیرد.طبیعتاً برای ایجاد یک کسب و کار مشترک ضروری ترین عنصر، تنظیم قرارداد و تعریف جایگاه، مسئولیت ها و منافع طرفین قرارداد است. در قالب شرکت های موضوع قانون تجارت روابط شرکا با تنظیم اساسنامه و شرکتنامه مورد تعریف قرار می گیرد ولی در مشارکت مدنی و در قراردادهای همکاری طبیعتاً تنها انتخاب، قرارداد است که می تواند عادی یا رسمی باشد.

نحوه تنظیم قرارداد و محتوای آن مهم ترین مرحله از تعریف و ایجاد یک رابطه قراردادی است. چه بسیار قراردادهایی که به دلیل نقص محتوا و نبود دانش حقوقی و تجربه لازم در تنظیم آن، به بن بست رسیده و طرفین را ناگزیر از مراجعه به محاکم قضایی، داوری و … نموده است. یک قرارداد خوب و استاندارد و قراردادی است که تحت نظر یک وکیل قرارداد و فرد با تجربه تنظیم شده باشد و فرصت تخلف و سوء استفاده و نقض عهد را از طرفین آن قرارداد بگیرد. برای مشاوره با وکیل برای تنظیم قراداد، قبل از پایان مذاکره و امضاء قرارداد با وکلای متخصص دفتر وکالت دادگران حامی تماس بگیرید.

بهترین راه برای توصیف و تعیین محدوده روابط مالی ، کاری و معاملی بین افراد ، قرارداد است؛ با وجود یک قرارداد کامل و جامع احتمال رسیدن به هدف قرارداد به طور کامل و حصول منافع متقابل برای هر دو طرف بسیار بیشتر خواهد بود.در نقطه مقابل یک قرارداد بد و غیر استاندارد علاوه بر اینکه به طرف متخلف فرصت سوء استفاده می دهد ، طرفین را به جای تمرکز بر رسیدن به منظور قرارداد به جان هم انداخته و از اهداف قراردادی دور می کند.یکی از قراردادهایی که در سالهای اخیر خصوصاً از اوایل دهه هشتاد شمسی به بعد با توجه به رشد آپارتمان سازی و تبدیل خانه های کلنگی به آپارتمان رونق گرفته است ، قرارداد مشارکت در ساخت است که تنظیم کننده رابطه بین مالک یا مالکین زمین یا بنای قدیمی (به اصطلاح کلنگی) با شخص سازنده ، سرمایه گذار یا هر دو است.

سرقفلی از جمله مفاهیمی است که از حقوق غربی وارد سیستم حقوقی ما شده و با اکراه و تردید توسط قانونگذار ما که البته تحت تاثیر حقوق سنتی و شرعی نیز بوده ، مورد پذیرش قرار گرفته است.این مفهوم خاص حق بهره برداری و استفاده از منافع املاک و اماکن تجاری است و در سایر مصادیق اجاره یا مالکیت و واگذاری منفعت راه ندارد.سرقفلی به طور خلاصه عبارت از مالی است که مستاجر یا انتقال گیرنده به موجر یا مستاجر سابق می دهد و به این وسیله حق بهره برداری و شهرت کسبی او را مال خود می کند.قرارداد انتقال سرقفلی می تواند به صورت اجاره یا صلح باشد ؛ یعنی به صورت شرط ضمن عقد اجاره، انتقال سرقفلی هم شرط شود و یا موضوع عقد صلح قرار گیرد. در صورت بروز اختلاف ناشی از مالکیت سرقفلی توصیه می شود قبل از هر اقدامی جهت جلوگیری از بروز اشتباه و یا اقدام نامناسبی که منجر به تضییع حق شود، حتما با یک وکیل متخصص سرقفلی و اجاره و تخلیه اماکن تجاری مشورت نمایید.

خلع ید یا همان جلوگیری از غصب (ماده 308 قانون مدنی) عبارت از این است که فردی بدون داشتن ادعای مالکیت و به نحو غیر قانونی ملکی را تصرف نموده و با تقاضای مالک به تصرف غیر قانونی خود پایان ندهد.خلع ید مشاعی نیز عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود نگاه داشته و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد.بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث مالک یک ملک یا مال غیر منقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نمی شود و با هم توافق نمی نمایند.اصولا یکی از راه های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش همین درخواست خلع ید مشاعی بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی است.

در صورتی که فردی مال یا ملک متعلق به مالک را به طور غیرقانونی و بدون مجوز قانونی و بدون اذن و رضایت مالک در اختیار و تصرف بگیرد، مالک می تواند مطابق مقررات مربوط به غصب در قانون مدنی (مواد 308 به بعد قانون مدنی) و بعد از اثبات مالکیت خود طرح دعوای خلع ید نماید. با توجه به پیچیدگی های دعوای خلع ید توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی در این خصوص حتما با یک وکیل متخصص خلع ید مشورت نمایید.

مراحل و عملیات گرفتن سهم ارث کاری سهل و ممتنع است؛ به این معنا که ظاهر امر آسان می نماید و مسیر، اصولاً مشخص است ولی در عمل مشکلات و موانعی ممکن است بوجود آید که راه حصول نتیجه را بسیار طولانی نماید. در این میان آنچه ضروری و غیر قابل انکار است، حضور یک وکیل آگاه به مقررات ارث و تقسیم اموال و بهره مندی از همراهی یک شخص با تجربه است.

پس از فوت فرد، اموال او به طور قهری و غیر ارادی داخل در دارایی وراث قرار میگیرد مگر اینکه هر یک از ورثه یا تمامی آنها ترکه را رد کنند.اما اگر وراث می‌خواهند سهم‌الارث خود را مطالبه و در آن تصرف کنند، در مرحله نخست باید تقاضای گواهی انحصار وراثت کنند (ماده یک قانون تصدیق انحصار وراثت). به این معنا که منحصر بودن آنها در ارث بردن از فرد متوفی و سهم‌الارث هر یک از آنها در دادگاه بررسی و اثبات شود.کارکرد گواهی انحصار وراثت نیز آن است که بدون گواهی انحصار وراثت امکان تصرف حقوقی در اموال متوفی وجود ندارد هر چند که تصرف مادی در صورت رضایت تمامی ورثه ممکن است.به گواهی انحصار وراثت، گواهی حصر ورثه یا گواهی انحصار ورثه یا گواهی حصر وراثت هم گفته می شود.